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Valoraciones inmobiliarias
1. PRINCIPIOS BÁSICOS DE VALORACIÓN
1.1 CONCEPTO DE VALORACIÓN INMOBILIARIA
La Valoración Inmobiliaria tiene como objetivo la determinación del valor de mercado, de inversión, de seguro y de otros conceptos de valor relativos a un determinado interés o intereses, de una parcela urbana, de un edificio, de una nave, etc.
Esta definición redactada por el profesor Josep Roca Caldera de la Universidad Politécnica de Cataluña en su cátedra de Arquitectura Legal, Derecho Urbanístico y Valoraciones de la Escuela T.S. de Arquitectura de Barcelona es, a nuestro criterio, la que mejor enmarca la intención del concepto «VALORAR» para un Asesor Inmobiliario.
1.2 FINALIDADES DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
La variedad de valoraciones inmobiliarias vendrán precedidas por la intención del destino y de los clientes o demandantes según la utilidad, cualidad, rentabilidad y situación de la oferta y demanda del bien inmueble a valorar y que, a modo de ejemplo, relatamos a continuación:
La compra-venta de inmuebles: Determinar precios de venta y asesorar al vendedor y/o al comprador en la transacción.
Las cuestiones arrendatarias: Determinar la valoración relativa a obras de conservación o mejora y su parte repercutible en alquileres, asesorar sobre los tipos y precios de alquiler apropiados a la inversión.
La financiación y los créditos: Determinar el valor hipotecable de un bien inmueble, asesorar sobre el mejor producto del mercado hipotecario para su adquisición, etc.
Los seguros: Estimar el valor de las porciones «destruibles» de un inmueble al efecto de la determinación del seguro.
La gestión urbanística: Determinar el valor del suelo a efectos de expropiación, adquisición, etc. En un sistema de permutas o de transferencias de aprovechamiento, determinar su cuantía. Establecer criterios de reparcelaciones.
La fiscalidad: Determinar el valor del bien inmueble a efectos de derechos reales, de contribución rústica y urbana, del impuesto sobre el patrimonio, sobre transmisiones y cualquier otro.
1.3 CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE
El concepto de bien inmueble está definido por la Real Academia de la Lengua Española como “bien que no pueda ser transportable” y el Código Civil, en su artículo 333, los define como «Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación».
Atendiendo a estos conceptos podemos considerar como bienes inmuebles según la normativa legal española los siguientes:
Los terrenos, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridos al suelo.
Los árboles y plantas y las frutas pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrantes de un inmueble.
Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
Todo lo que aún siendo bien mueble (movible) esté destinado a un solo fin o forme parte consustancial a un bien inmueble.
Las minas, canteras, escoriales, etc. mientras su materia permanezca unida al yacimiento o las aguas vivas o estancadas donde se alojan.
Los diques o construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer a un punto fijo de un río, lago o costa.
Las concesiones administrativas de obras públicas y servidumbre, como carreteras, autovías, autopistas, etc.
En nuestro país las carreras universitarias de carácter tradicional no parece que estén capacitadas para la correcta comprensión y valoración de las propiedades inmuebles. En Estados Unidos existe la profesión de VALORADOR obtenida de una institución profesional privada la Internacional Association of Assessing Officiers o del American Institute of Real Estate Appraisers o en el Reino Unido donde sí existen unos estudios que representan la obtención de un título de carácter universitario.
Es cierto que en España las carreras universitarias de Arquitecto, Ingeniero Industrial, Ingeniero de Caminos o Montes, Ingenieros Técnicos en cuanto a sus respectivas profesiones y los Economistas y Diplomados en Empresariales y los Peritos Mercantiles, en cuanto a las valoraciones empresariales, fiscales, financieras, etc.
Tienen cada uno de ellos actividades conectadas con la tasación inmobiliaria en alguno de sus aspectos.
Los Asesores Inmobiliarios, Los Gestores Inmobiliarios, los Agentes de la Propiedad, etc. también forman parte de otro capítulo de las tasaciones inmobiliarias en atención especialmente a la finalidad de las mismas y en dependencia del título que poseen para desarrollar la citada actividad.
Por esta razón el profesor Joseph Roca Caldera considera de especial interés UNA ESPECIALIZACIÓN POSTGRADO EN VALORACIÓN INMOBILIARIA que abarque el conjunto de conocimientos constructivos, urbanísticos, económicos, estadísticos, informáticos, requeridos para la disciplina de la valoración que faculte a los Centros Educativos para la expedición de Títulos o Diplomas que certifiquen la efectiva adquisición de un nivel de conocimientos especializados, lo suficientemente cualificados para abastecer de forma eficaz la tarea evaluadora.
Dentro de este capítulo consideramos que se encuentra el CENTRO PROFESIONAL TÉCNICO DE ESTUDIOS SUPERIORES (C.P.T.E.S.).
1.4 EL VALOR DEL BIEN INMUEBLE DE UNA ECONOMÍA DE MERCADO
La Economía de Mercado refleja las valoraciones urbanas de conformidad con la oferta y la demanda del bien inmueble, y la correcta tasación es la que sitúa el valor del bien en el punto de equilibrio entre ambas tendencias: la oferta y la demanda.
Es imprescindible conocer que todo bien tiene dos valores, el de cambio (suma de dinero con la cual se retribuye la mercancía inmobiliaria) y el de uso, que es incuantificable desde una perspectiva económica por lo que desde la misma sólo podremos considerar como valor real de un bien inmueble el valor de cambio que por el mismo podamos obtener.
Otros conceptos básicos para comprender el idioma del mercado inmobiliario son:
Valor de Mercado: Es el precio por el que se venderá, normalmente, atendiendo a la oferta y la demanda un bien inmobiliario.
Valor de Coste: Se entiende que corresponde a todo el dinero necesario para cubrir los gastos efectuados para la ejecución material del inmueble.
Valor de Inversión: Es el valor que para un inversor supondrá su posible ganancia en el momento de la venta más el valor del inmueble en el momento de su compra.
Valor de Fondo de Comercio: Es el valor correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se ha establecido un negocio que funciona prósperamente.
Valor de Seguro: Corresponde al importe por el que un seguro cubriría las partes destruibles de un bien inmueble.
Valor de Liquidación: Es el precio por el que un propietario tiene que vender su inmueble forzado por razones económicas o de tiempo.
Valor Fiscal: Es el que, de acuerdo con las normativas fiscales, corresponde al inmueble.
Valor Catastral: Es el que se otorga a un inmueble de acuerdo con las normativas urbanísticas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Valor Urbanístico: Es el valor que todo inmueble tiene en relación con su entorno urbanístico y la legislación pertinente en caso de expropiación forzosa por motivos legales.
Justiprecio: Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes inmuebles en función de acuerdo entre las partes.
Valor de Afección: Similar al Valor de Uso, es aquel que viene a considerar el valor que para un propietario-usuario, en base a criterios subjetivos, considera debe afectar al inmueble.
Así pues la determinación del Valor de un Inmueble deberá efectuarse sobre parámetros económicos relacionados con el mercado inmobiliario como lo son el valor del suelo, el de la ejecución de la construcción y el valor de mercado.
Valoraciones del suelo urbano
1. ELEMENTOS DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
1.1 ELEMENTOS BÁSICOS
Como consecuencia de los anteriores capítulos debemos considerar el VALOR DE UN INMUEBLE como el sumatorio del valor del suelo, en razón a su ubicación, comunicación, estatus social y uso del mismo más el valor de la edificación en sí misma y el uso de que ella se efectúe.
Este planteamiento sólo puede ser variado por la catalogación o protección a efectos patrimoniales-artísticos del inmueble o por su deterioro.
En relación al punto anterior debemos clarificar los conceptos de apreciación y depreciación de un bien inmueble:
Se denomina Apreciación de un Bien Inmueble al valor del incremento que sobre su valor habitual afecta a un inmueble en razón, generalmente externa, a su ubicación (mediante una variación en el Plan de Urbanismo de la ciudad), al cambio en su estatus social (una migración suficiente como para variar el entorno social o económico de una zona o barrio) al mejoramiento de las redes de comunicación, etc. También pueden haber razones internas como el mejoramiento interior del inmueble, en el aspecto de obra o en el de decoración.
Se denomina Depreciación de un Bien Inmueble al valor de la disminución que sobre el valor habitual se produzca por motivos similares a los anteriormente expuestos.
Se denomina Caída en Desuso de un Bien Inmueble cuando, por diversas razones, éste deja de ser útil y por lo tanto no se cotiza en el mercado inmobiliario. Este desuso puede ser Funcional o puramente Económico. En el primer caso se produce cuando por deficiencias arquitectónicas o de distribución deja de ser útil y en el segundo si se produce exclusivamente por factores económicos.
1.2 MÉTODOS DE VALORACIÓN
Existen diversos métodos genéricos de valoración en relación a los aspectos ya referidos del valor de un inmueble y entre ellos debemos significar:
MÉTODO SEGÚN MERCADO
Que consiste en valorar comparativamente un inmueble con otro u otros de similares características en el mismo entorno urbano, social, etc. Es pues un sistema ideal ya que tiende a estimar el valor real en el mercado de la propiedad en cuestión sin otros intermediarios que la comparación con otros bienes y con tan sólo la valoración de las diferencias constructivas y los atributos específicos de localización.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
El valorador estima el valor presente de los beneficios futuros esperados de un inmueble. Es el método idóneo para los inmuebles destinados a generar rentas, es decir para alquileres. Este método tiene la dificultad de prever el movimiento del mercado inmobiliario con todas las variantes que se pueden producir en el transcurso del tiempo.
MÉTODO DE COSTE
Consiste en evaluar el coste actual de rehacer el inmueble detrayendo de éste el conjunto de depreciaciones necesarias en base a la antigüedad y el estado del inmueble.
MÉTODO RESIDUAL
Consiste en un método para la obtención del valor del suelo urbano y se obtiene de detraer del valor total de inmueble el conjunto de gastos y beneficios de construcción y los de promoción.
1.3 COMPONENTES DEL VALOR INMOBILIARIO
CONCEPTOS
El valor de las construcciones dependerá de su coste, de ejecución material y de los componentes y/o materiales de la edificación.
VALOR DE SUELO
Es el Que tiene en relación a su posible urbanización o no y de su ámbito geográfico dentro de la estructura urbana de la población o de la ciudad.
1.4 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DE SU ACCESIBILIDAD
Existen multitud de teorías sobre el concepto de que un inmueble incrementa o no su valor de acuerdo con la facilidad de comunicación con el resto de los inmuebles queconfiguran la estructura urbana de la ciudad. Estas teorías han venido dulcificando su importancia al cambiar las estructuras de trasporte de las ciudades.
A principios de siglo sólo el centro de las ciudades contaba con una conveniente red de transportes. En la actualidad hay zonas periféricas que están mejor comunicadas en razón al uso del bien inmueble que el centro de las ciudades.
Así pues concluiremos en que sí tiene trascendencia la accesibilidad, mediante transporte, del inmueble y que éste incrementará su valor siempre y cuando, sin variar su uso, se mejore la red de comunicaciones en su entorno.
1.5 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DEL ESPACIO URBANO
Es una teoría basada en el concepto de las divisiones internas de las ciudades en zonas, barrios o distritos y la calidad de vida o estructura social de esa porción del espacio urbanístico.
Los economistas definen esta teoría como la externalidad de carácter urbanístico y le dan una fuerte incidencia en la valoración del suelo.
También podemos concluir, por lo tanto, que efectivamente los compradores se mueven no sólo por la accesibilidad del inmueble sino también por su ubicación en el espacio de las ciudades.
1.6 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DE LAS RENTAS SOCIALES DE LA POBLACIÓN
No siempre se conjugan las características del barrio o la urbanización con la situación social de los mismos. Una zona urbanística puede ser muy apetecible para los compradores en razón a su accesibilidad, a su cualificación urbanística pero no serlo en razón a motivos de clase, de raza, de situación económica de sus habitantes, etc.
Es por esta razón por la que estos factores deberán ser tenidos en cuenta en las valoraciones.
1.7 CONCLUSIONES SOBRE DETERMINANTES
Debemos considerar que en una ciudad nunca se consigue el óptimo locacional del conjunto de usuarios urbanos por lo que todos ellos tienen su influencia en la determinación del valor del suelo.
Si considerásemos las ciudades como conjunto de zonas o barrios y analizásemos cada uno de ellos por sí mismo nos encontraríamos con pequeñas ciudades con los mismos problemas que la de grado superior.
Por lo tanto no existe un equilibrio entre los distintos determinantes que nos ofrezca la posibilidad de encontrar un valor inmobiliario del suelo de solvencia.
Tenemos pues que entrar en la OFERTA y la DEMANDA y aquí es donde realmente nos encontramos con una estructura históricamente rígida ya que los precios se elevan siempre al máximo admisible para la capacidad económica de cada segmento de la demanda en un momento dado. Incluso en situaciones coyunturalmente propicias en las que la oferta supera la demanda el mercado se autorregula mediante la inmovilización del stock inmobiliario para mantener el precio.
2. LA VALORACIÓN DEL SUELO
2.1 PRECIO O VALOR DEL SUELO
PREÁMBULO
En temas anteriores hemos comprobado que el valor del suelo viene condicionado por el «coste de urbanización», por la «oferta y la demanda», por el «stock libre» y por el «valor del inmueble construido sobre el mismo» o del posible uso del solar a edificar.
El precio de un solar puede ser valorado desde distintos puntos de vista siendo, no obstante, su concepto genérico: el resultado de las transacciones de solares vacantes efectivamente operadas en el mercado. Es por lo tanto el resultado del mercado de la oferta y la demanda.
Otro de los componentes del valor del suelo es el de su ubicación o localización, este viene otorgado por la función del promotor de la venta del solar o del inmueble sobre el situado. Cuando un promotor enumera las ventajas del solar o del edificio objeto de su promoción siempre incluye, entre ellas, la ubicación:
Población:
Zona o Barrio
Situación dentro del barrio:
Situación específica de orientación, etc.
2.2 PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DEL SUELO URBANO
MÉTODO DE COMPARACIÓN SEGÚN MERCADO
Consiste en la comparación del solar, objeto de valoración, con los precios de los demás solares a la venta en el entorno de la misma zona, situación y orientación.
Como existe una tendencia clara al incremento del valor del suelo en los distintos años consideramos por valido el último conocido, en casos distintos se optará por la obtención de medias que reflejen el incremento anual o incluso mensual y nos proporcionen la tendencia de alza de precios a aplicar.
En conveniente aplicar algún porcentaje corrector que pueda indicarnos las variaciones (aunque sean momentáneas) que puedan incidir en el precio actual, como por ejemplo una situación de obras en los alrededores del inmueble que nos puedan hacer pensar en una rebaja que podríamos valorar aplicando el porcentaje corrector del 0,9 % lo que nos dará el VALOR DE TASACIÓN de 226.701,49 Euros.
MÉTODO RESIDUAL
Se suele utilizar en los casos de solares con edificaciones de nueva planta mediante el sistema consistente en la detracción sobre el valor de un inmueble de similares características, en cuanto a ubicación y construcción, de:
El coste, supuesto, de la reproducción del edificio que se compara en nuestro solar.
Los gastos sobre la construcción, promoción etc. Previstos.
Los beneficios normales previstos del promotor.
Este sistema se puede ver complicado por la posibilidad de estudiar edificios similares con edades de construcción distintas o con la previsión de construcción sobre nuestro solar en un futuro de un año o más. En estos casos es conveniente hacer las constataciones de fechas y prever o calcular las diferencias en valor de cada uno de los apartados especificados en el cálculo del valor del suelo.
MÉTODO DE CÁLCULO DEL VALOR URBANÍSTICO.
Este método consiste en la aplicación, al valor inicial del suelo, o valor catastral del mismo, de una serie de porcentajes que colaboren a la determinación de los derechos de los propietarios del suelo con respecto al nivel de urbanización de la parcela su situación y otras características intrínsecas a la mima. No superan en más o en menos el 15% del valor catastral.
A estos efectos se entiende como umbral de influencia de los servicios urbanísticos la distancia de 100m. entre estos y la alineación de vial de la parcela a valorar. Las parcelas se consideran con nivel normal cuando reúnen, al menos, las siguientes características:
Calle: con aceras y calzada pavimentadas
Agua: entre 50 y 100 m3/Ha./día con red de distribución a pie de parcela
Saneamiento: a pie de parcela
Red eléctrica: a pie de parcela y de baja tensión
Red de alumbrado: público y en uso
Se considerarán factores de incremento porcentual, por ejemplo, los siguientes:
Dotación de mayor caudal de agua (2%)
Existencia de estación depuradora (6%)
Instalación de gas (2%)
Central Térmica y red de distribución (3%)
Instalación de teléfono (1%)
Elementos de Jardinería medioambiental (1%)
Se considerarán factores de disminución, a título de ejemplo:
Necesidad de explanación superior a la normal (1,5%)
Deficiente pavimentación de calzadas y aceras (2-3,5% respectivamente)
Abastecimiento de agua inferior a los 50m3/ha/día (1%)
Deficiencias en la red de agua (1%)
Deficiencias en la red de saneamiento (2%)
Deficiencias en la red de alumbrado (1,5%)
Deficiencias en la red de electricidad (2,5%)
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