www.mundopisos.netDerecho inmobiliario
El Registro de la Propiedad
1.1 EL REGISTRO
CONCEPTO
Toda gestión inmobiliaria tiene su base en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Es fundamental la seguridad que da el Registro en la transferencia del dominio o en el gravamen de los Derechos Reales, cuando se trate de la transmisión de bienes inmuebles.
Es el adquirente que a virtud del principio de publicidad que otorga el Registro, quien habrá realizado una adquisición perfectamente segura con el conocimiento exacto de la vida desde su inmatriculación de aquella finca o derecho que desee adquirir, conociendo:
El bien inscrito.
Quien está capacitado a transmitirlo.
Si existen gravámenes inherentes.
La Ley hipotecaria en su Art. 1º dice que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la Inscripción o Anotación de los ACTOS y CONTRATOS relativos al dominio y demás Derechos Reales sobre bienes inmuebles, por lo qué es base al texto legal, se define el Registro: «Como la institución administrativa que tiene por objeto esencial la PUBLICIDAD oficial de las situaciones jurídicas relativas a los bienes inmuebles».
DE LA INSCRIPCIÓN
En sentido amplio, Inscripción es sinónimo de asiento Registral (Art. 41 R. Hipotecario), sin embargo en un sentido estricto, la inscripción es un asiento propio en el que refleja la vida de una finca o drecho en cuanto a su constitución, modificación, transmisión o extinción del dominio o derecho real.
PRINCIPIOS BÁSICOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1º.- Generalmente, la inscripción es VOLUNTARIA. La existencia de un derecho real en cuanto a su constitución, modificación, transmisión o extinción, se realiza fuera del registro. Este sólo hacer constar todo lo que ha ocurrido en la vida civil, de ahí que la inscripción sea tan sólo un hecho voluntario y declarativo.
No es necesaria la inscripción para que el documento sea válido, de ahí la voluntariedad de su inscripción, excepto la Hipoteca que debe ser inscrita por imperativo de la Ley, ya que es requisito indispensable para que quede válidamente constituida.
El Art. 6º de la L.H. regula que la inscripción de títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho
b) Por el que lo tramita
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que deba ser inscrito
d) Por cualquier represente de cualquiera de ellos.
2º.- La inscripción produce un efecto instantáneo de PUBLICIDAD. Lo que permitirá el conocimiento exacto de un Título y por tanto a la lectura del asiento correspondiente conocer su historia por lo que nunca el interesado podría alegar ignorancia del título registrado.
3º.- La inscripción responde a un principio de PRIORIDAD. De tal forma que el primero que inscribe un derecho prevalezca sobre los otros derechos inscritos posteriormente ya que es norma jurídica aceptada que quien llega antes al Registro «PRIOR INTEMPORE» tiene preferencia en derecho «POTIOR IURE», entendiendo como primero quien le prevalece la fecha de su inscripción y no la del título inscrito.
4º.- Con la inscripción, el Registro se convierte en un fiel historiador de todas las incidencias que cronológicamente han afectado al título inscrito, y a estas sucesivas anotaciones debidamente ordenadas es lo que el Art. 20 L.H. denomina «DETRACTO SUCESIVO».
OTRAS FORMAS DE INSCRIPCIÓN
Al margen de la inscripción propiamente dicha a la que hemos hecho mención, existen otras forman de inscripción como son:
La anotación preventiva.
La nota marginal.
ANOTACIONES PREVENTIVAS
Son asientos de vigencia temporal tendente a dar publicidad en aquellos bienes inmuebles afectados en algún litigio judicial y asegurarse en el resultado final de ese juicio, o que dan publicidad a la existencia de un derecho en vías de inscripción.
La L.H. potencia la anotación preventiva en los supuestos reflejados en sus Art. 42, a saber:
♦ Anotación preventiva de demanda.
♦ Anotación preventiva del embargo.
♦ Anotación preventiva por ejecución de sentencia.
♦ Anotación preventiva de secuestro.
♦ Anotación preventiva de demanda de incapacidad.
♦ Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto.
♦ Anotación preventiva de legados.
♦ Anotación preventiva de créditos refaccionarios.
♦ Anotación preventiva por imposibilidad de inscripción de Títulos.
♦ Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia concurso o quiebra.
El Art. 86 L.H. dispone que las anotaciones preventivas cual quiera que sea su origen, caducará a los CUATRO AÑOS, salvo que tengan señalado en la Ley un plazo más breve de caducidad.
DIFERENCIAS CON LA INSCRIPCIÓN
La anotación preventiva es temporal y caducable.
- La inscripción es indefinida.
LA NOTA MARGINAL
Es un asiento simple que la Ley permite en ciertos casos y que se inscriben al margen de la inscripción propiamente dicha:
-
Si modifica un derecho registrado se denomina: DE MUTACIÓN JURÍDICA.
-
Si hace las veces de una anotación preventiva, se denomina: DE FUNCIÓN EQUIVALENTE.
-
Si facilita la mecánica de la oficina del registro se denomina: DE OFICINA.
TÍTULOS. DERECHOS. FINCAS
El Artículo 33 del Reglamento Hipotecario define el Título como: «El documento o documentos públicos que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción».
En sentido material, el título, hace referencia el Art. 2 de la L.H. al expresar que podrán ser inscritos los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
En sentido formal, el título, hacer referencia al Art. 9 de la L.H. de manifiesto que para su inscripción deberá el título estar consignado en escritura pública.
Partiendo de este concepto de Título, diremos que es portador de un DERECHO, lo que presupone que lo inscrito, es el derecho que se tiene sobre dicho título, es decir, que los derechos que se tienen sobre un inmueble, son inscritos a través de un documento, denominado TÍTULO.
FINCA.- Es una superficie terrestre delimitada donde dentro de la misma se hayan sus pertenencias.
FINCA.- En sentido registral es todo lo que abre un folio en el Registro, es la realidad primaria del inmueble ya que pretende publicar su historia jurídica.
TÍTULOS INSCRIBIBLES
El Artículo 2 de la L.H. en sus dos primeros números reconoce como susceptibles de inscripción:
1º.- Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2º.- Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles.
El Reglamento Hipotecario amplía la inscripción también ACTOS Y CONTRATOS con trascendencia real que modifiquen o puedan modificar facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a Derechos Reales.
DERECHOS INSCRIBIBLES
Se consideran como derechos inscribibles los denominados derechos reales, pero que recaigan sobre bienes inmuebles, a saber:
Los de dominio.
Los de uso y usufructo.
Todos los derechos reales inmobiliarios.
El derecho de arrendamiento en los casos previstos en la Ley.
El de opción.
Los estatutos de los edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal.
TERCERO DE BUENA FE
Se entiende por «tercero» el tercer accedente en una trasmisión.
En una inscripción, el titular registral será «primero», el comprador será «segundo», por tanto, si se produjera una nueva trasmisión nos encontraríamos con el llamado “tercero”.
De este concepto se deduce que para que aparezca la figura de «tercer» y esté el bien protegido por el Registro es necesario realizar dos trasmisiones y entonces queda protegido ante cualquiera que tuviera situaciones jurídicas con el titular registrado o «primero».
Se entiende como tercero «de buena fe» quien adquiere el bien con desconocimiento de aquellas situaciones jurídica, admitiendo una presunción de legalidad a su favor, si no se demuestra lo contrario.
Los requisitos para proteger al tercero de buena fe, vienen dados por el Art. 34 de la L.H.:
Adquisición a título oneroso.
Que la persona que lo trasmita tenga facultades para ello.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Para que se pueda ejecutar el procedimiento registral, es necesario:
? La previa producción extra-registral.
? La plasmación en una documentación pública y auténtica.
? La formación de una declaración de voluntad del particular interesado dirigida al Registrador en la que manifieste que se practique al asiento (SOLICITUD).
? La presentación en el Registro de los títulos o documentos que justifiquen la pretensión manifestada.
Una vez se han cumplido los requisitos previos a la inscripción, pasa a cumplir el Registro su procedimiento de la forma siguiente:
? Formación por parte del funcionario del Registro de un juicio sobre la legalidad de la solicitud y su decisión.
Contra la decisión que conduzca a la negativa del asiento de presentación, el interesado puede recurrir ante le Juez de Primera Instancia con un recurso de queja, quién oyendo al Registrador resolverá en consecuencia.
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Su emplazamiento venía regulado por la antigua L.H. que establecía la oficina del Registro a cada cabeza de partido judicial.
Lo confirma el Art. 275 L.H. vigente, no obstante cumplidos los requisitos exigidos en el Ministerio de Justicia a propuesta de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
También podrá acordar el establecimiento de nuevos Registros en determinadas localidades, así como la modificación o supresión de los existentes, no obstante también habrá que tener presente la posible participación de las Comunidades Autónomas en la fijación de demarcaciones territoriales.
LOS LIBROS DEL REGISTRO
Art. 362 del Reglamento Hipotecario dispone que se llevarán:
1º.- Libro de inscripciones.
2º.- Diario de operaciones del Registro.
3º.- Libro de incapacitados.
4º.- Índice de fincas (rústica y urbana) e Índice de personas.
5º.- Libro de estadística.
6º.- Libro de anotación de suspensiones de mandamientos judiciales, laborales y administrativos.
7º.- Inventario
8º.- Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores juzguen convenientes.
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