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Derecho inmobiliario

• Derecho inmobiliario
  • El Derecho
  • Los derechos reales
  • Derechos reales con limitacion de dominio
• Contrato y obligaciones
• El Registro de la Propiedad
• El sistema financiero
• Valoraciones
  • Valoraciones inmobiliarias
  • Valoraciones del suelo urbano

 

Derecho inmobiliario

 

1.1- INTRODUCCIÓN

El derecho es un conjunto de normas de conducta  externa del sujeto, en sus relaciones con los demás, enunciadas por los órganos competentes e impuestos coactivamente a los ciudadanos y que tienden a hacer posible la armónica convivencia social de los hombres.

La infracción del derecho acarrea consecuencias jurídicas. A partir de ello podemos, de algún modo, caracterizar la regla jurídica:

•   Imperatividad: la ley es un mandato y, en consecuencia, las personas tienen el deber y la obligación de acatarla. Y ello está reconocido en la propia Constitución española, que en su artículo 9.1 se indica que los ciudadanos y los poderes públicos están sujetos a la Constitución y al resto del ordenamiento.
• A mayor abundamiento, citaremos también el Art. 6.1 del Código Civil, que indica que “la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento”
• Coactividad: la regla jurídica emana del poder político, en cualquiera de sus manifestaciones (monarquía parlamentaria, república...) y ello trae como consecuencia que su cumplimiento puede ser impuesto coactivamente por la fuerza y a través de las sanciones. De ello se encarga básicamente el Poder Judicial.
•  Cumplimiento voluntario: a pesar de parecer contradictorio, a tenor de los aspectos anteriores, es precisamente este tercero el que confiere carácter a la regla jurídica; su efecto más importante consiste en ser acatada y cumplida.

 

CLASIFICACIÓN DEL DERECHO

DERECHO NATURAL Y DERECHO POSITIVO

Llamamos Derecho Natural al conjunto de los principios universales del Derecho, concebidos por la razón y fundados en la naturaleza del hombre. Es un Derecho racional derivado de la ley moral.

Entendemos por Derecho Positivo el conjunto de normas que, en un momento dado, establece e impone a sus miembros una determinada organización soberana y de los actos que son consecuencia y desarrollo de tales normas.

DERECHO OBJETIVO Y DERECHO SUBJETIVO

La palabra Derecho se emplea en dos sentidos diferentes: objetivo el uno y subjetivo el otro.

En su sentido objetivo el Derecho es el conjunto de reglas jurídicas. En su sentido subjetivo el Derecho es la facultad o prerrogativa reconocida en esas reglas jurídicas a una persona (individual o colectiva) que le permite imponer a los demás un determinado comportamiento.

El Derecho objetivo es, pues, el Derecho como ordenación o norma mientras que el Derecho subjetivo es el Derecho como prerrogativa o facultad.

DERECHO PÚBLICO O DERECHO PRIVADO

A falta de una teoría unánime para elaborar una distinción entre el Derecho Público y Privado, entendemos en principio lo siguiente:

1.-  El Derecho Público protege los intereses generales, mientras que el Derecho Privado tutela los intereses particulares.

2.-  El Derecho Público regula las relaciones entre el Estado y los administrados y el Derecho Privado regula las relaciones entre los particulares.

RAMAS DEL DERECHO PÚBLICO

1. Derecho Internacional, que regula las relaciones entre Estados.
2. Derecho Político, que regula la organización y funcionamiento del Estado.
3. Derecho Constitucional, que recoge los principios y bases por los que un Estado se rige.
4. Derecho Administrativo, que determina la actividad de las Administraciones Públicas para el cumplimiento de sus fines.
5. Derecho Penal, que comprende las reglas establecidas por el Estado para la sanción de los hechos punibles.
6. Derecho Procesal, que comprende las reglas de actuación ante los Tribunales de Justicia.

 

RAMAS DEL DERECHO PRIVADO

1. Derecho Civil, que regula las relaciones entre particulares en cuanto concierne a su persona y a sus bienes.

2. Derecho Mercantil, regula las relaciones que surgen como consecuencia del ejercicio del comercio. Las nomas mercantiles están recogidas básicamente en el Código de Comercio.

 

LA NORMA JURÍDICA

Las normas jurídicas son enunciados que establecen la forma en que ha de articularse una relación social determinada. En realidad, una norma jurídica que puede descomponerse en dos:

La Norma que ordena o prohíbe una determinada conducta.

La Norma que amenaza con una sanción el incumplimiento de la primera.

 

FUENTES DEL DERECHO

Entendemos por fuentes del Derecho aquellos actos a través de los cuales el derecho mismo se manifiesta. Podemos distinguir fuentes escritas y fuentes no escritas.

• FUENTES ESCRITAS:

  ♦  La Constitución

  ♦  La Ley

  ♦  Los Reglamentos

  ♦  Los Tratados Internacionales  

• FUENTES NO ESCRITAS

  ♦  La Costumbre

  ♦  Los Principios Generales del Derecho

 

1.2 LA VIVIENDA EN LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA

 

El Derecho Inmobiliario es aquel conjunto de normas que regulan todas las cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos.

El Derecho Inmobiliario se puede definir como aquella rama del Derecho cuyo objeto son los bienes inmuebles y todas sus circunstancias. Por ello, es una disciplina que agrupa un gran número de cuestiones y materias: los contratos, tanto desde el punto de vista profesional (contrato de obra, contrato de trabajo…) como desde el punto de vista final (contrato de compraventa de inmuebles), el suelo y, en consecuencia, toda la normativa paralela (planeamiento, valoración...), la expropiación, los arrendamientos, la propiedad horizontal, el Derecho Inmobiliario Registral…

La cuestión relativa a la vivienda en la Constitución española debe desarrollarse a tenor del artículo  47  de la misma:

Artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías municipales que genere la acción urbanística de los entes públicos.

 

DERECHO PROFESIONAL DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA

RELACIONES JURÍDICAS CON LOS CLIENTES

INTRODUCCIÓN

Los gestores inmobiliarios tienen su origen muy remoto, podemos hallar ejemplo de tal actividad allá en la Roma Clásica, en que los servicios que se prestaban fueron considerados como Operai Solitae, y gozaron de una especificidad propia en forma de contrato de mandato que unas veces era submido en el arrendamiento de servicios y otras como mandato particular o unius rei.
Desde entonces hasta ahora, es evidente que el tráfico hizo necesario con el pasar de los tiempos y el desarrollo de la propiedad inmobiliaria en las ciudades, que también el Estado hubiera de intervenir en este ámbito.
Por ello se reguló como primera figura la del agente de la propiedad inmobiliaria y se creó la Junta Central de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria por decreto del 17 de Diciembre de 1948, orden de 11 de Enero de 1949, orden de 10 de Marzo de 1949 y Decreto de 6 de Abril de 1971.
En fecha 4 de Diciembre y a través del Decreto 3248/1969, se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, regulador del ejercicio de la profesión.
Dicho Reglamento fue reformado a través del Decreto 55/5575 de 10 de Enero de 1975.

 

LA ACTIVIDAD DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA

 

En las operaciones inmobiliarias, es necesario realizar múltiples operaciones que, en principio, los particulares o personas que precisan realizarlas no tienen ni el tiempo ni los conocimientos necesarios para poder llevarlos a cabo.
Por ello, es precisa la existencia de unos profesionales que garanticen el modo en que se desarrolla una determinada operación, es el mejor de los posibles y va a favorecer el interés del cliente, toda vez que van a alcanzarse los resultados más favorables,  atendidas las circunstancias del caso en concreto.
De otro lado, la presencia de los profesionales en el terreno inmobiliario, que es uno de los más importantes de la economía de todo Estado, y que sirve de barómetro económico, favorece la dinamización del sector y su impulso, dada cuenta de que junto a la mera labor comercial existen otras facetas, como estudios de mercado, estadísticas, etc., que ayudarán al desarrollo del mismo.

 

1.3 EL OBJETO DEL DERECHO. LAS COSAS

 

CONCEPTO

En sentido jurídico, las cosas son entidades susceptibles de ser objeto del derecho.

En nuestro Código Civil no hay un concepto preciso y delimitado de la Cosa. Definimos, pues, la Cosa como toda entidad, material o inmaterial, que tenga una existencia autónoma y pueda ser sometida al poder de las personas como medio para satisfacerles una utilidad, generalmente económica.

De acuerdo con dicha definición, para que una Cosa pueda ser jurídicamente considerada se requieren las siguientes condiciones:

1º.- Utilidad: Que la Cosa pueda servir de medio para satisfacer necesidades humanas, la mayor de las veces, utilidad de interés económico y patrimonial.

2º.-  Individualización: Que la Cosa tenga una existencia separada o autónoma.

3º.- Apropiabilidad: Que la Cosa sea susceptible de pertenecer a un patrimonio.

En el desarrollo del presente tema, usaremos indistintamente como así lo hace el Código Civil, los términos «cosas» y «bienes».

CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS

Existen tres grandes grupos de clasificación. Son los siguientes:

1.- Por sus cualidades:

  √  Corporales e Incorporales

  √  Fungibles y No Fungibles

  √  Consumibles y No Consumibles

  √  Divisibles e Indivisibles

  √  Presentes y Futuras

  √  Muebles e Inmuebles

Desarrollamos esta primera clasificación:

   Son cosas corporales las que se perciben con los sentidos, es decir, aquellas que tienen una existencia concreta en la Naturaleza.

 Son incorporales las que se perciben con el entendimiento, es decir, que tienen una existencia intelectual.

  Son fungibles las cosas que en el tráfico se tratan como cosas homogéneas, por lo que son perfectamente sustituibles entre sí. Por ejemplo: el dinero. La cosa no fungible es una cosa individualizada por ciertas cualidades propias que le dan un valor distinto de otras. Por ejemplo: un cuadro de Dalí.

   Son cosas consumibles aquellas que se destruyen con el uso, ya inmediatamente como los alimentos o los combustibles o gradualmente como la ropa o los automóviles. Son cosas no consumibles todas las demás.

   Son cosas divisibles aquellas que puedan fraccionarse sin dejar de resultar servibles para el uso a que se destina y las partes resultantes de la división tienen la misma función que el todo.

Por ejemplo: una cantidad de dinero, una pieza de tela. Son indivisibles cuando las partes resultantes de la división no pueden cumplir la misma misión que el todo. Por ejemplo un automóvil.

   Son cosas presentes las que tienen existencia en el momento de ser tenidas en cuanta. Por ejemplo: una casa edificada. Son futuras aquellas cuya existencia no es actual pero pueda racionalmente esperarse con más o menos probabilidad. Por ejemplo: la cosecha.

  Las cosas muebles e inmuebles es la clasificación más importante y a la que el Código Civil da más importancia.

 

Desarrollaremos esta distinción más adelante.

2.- Por las relaciones de conexión:

  √  Singulares y Universales

  √  Principales y Accesorias

   Son singulares las cosas que constituyen una unidad, natural o artificial, con existencia real en la naturaleza (una casa).

   Son universales, aquellas que sin aparecer materialmente unidas, se reúnen bajo un solo nombre y son consideradas como un todo unitario (una biblioteca, una herencia).

   Según las relaciones de dependencia o subordinación distinguen las cosas entre principales y accesorias. En este sentido, las cosas que son accesorias deben sacrificarse y seguir el régimen jurídico y el destino de las principales.

3.- Por la relación de pertenencia o de apropiación:

  √  Apropiables y No Apropiables

  √  Comercializables o prohibidas o Restringidas al Tráfico

  √  De las Administraciones Públicas o del Particular

  √  De dominio Público o Privado

 

   Son cosas apropiables aquellas que tienen aptitud plena para ser objeto de relaciones jurídicas patrimoniales. A ellas se refieren los preceptos del Código Civil cuando les designa como cosas que están en el comercio de los hombres.

   Son cosas inapropiables aquellas que carecen de toda idoneidad para ser objeto de derechos privados patrimoniales. Por ejemplo: las aguas, las cosas públicas de uso o servicio, etc…

   Son cosas comerciables las que están dentro del comercio de los hombres.

   Son cosas de tráfico prohibido o restringido aquellas que no estando excluidas de la posibilidad de derechos y no estando fuera del comercio son objeto, sin embargo de una prohibición de enajenar, absoluta o relativa. La prohibición puede ser por causa de salud pública (venta de drogas), seguridad (armas y explosivos), patrimonio artístico, etc...

   Según el sujeto que ostenta la propiedad, las cosas pertenecen a las Administraciones Públicas (Ayuntamientos, Administración Central, Comunidades Autónomas, Diputaciones) o son de particular (persona física o jurídica privada).

   Distinguimos los bienes de los bienes de dominio público de los de propiedad privada por el criterio del destino o afectación de los bienes, considerando como dominio público o de aprovechamiento común, los destinados al uso directo del público y los afectados a un servicio público.

Son bienes de dominio público:

• Los bienes de las Administraciones Públicas destinados al uso público (carreteras, playas, ríos...).

• Los bienes de las Administraciones Públicas destinados directamente al cumplimiento de fines públicos o servicios públicos (Edificios públicos, hospitales, etc...).

Son bienes de propiedad privada o patrimonial:

• Los pertenecientes a particulares, individual o colectivamente.

• Los bienes pertenecientes a las Administraciones Públicas que no estén destinados al uso público o al servicio público.

• Los bienes que habiendo sido de dominio público, dejen de estar destinados al uso o servicio público.

LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES

Son bienes muebles aquellas que careciendo de ubicación fija pueden ser trasladadas de un lugar a otro sin detrimento de su naturaleza.

Los bienes muebles se clasifican en muebles por naturaleza y por analogía.

• Son bienes por naturaleza las cosas que se pueden trasportar sin menoscabo de lo que estuvieran unidos.

• Son bienes muebles por analogía las rentas o pensiones, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble, y los derechos de crédito.

Son bienes inmuebles los que tienen una situación fija y no pueden ser desplazadas sin deterioro.

Los bienes inmuebles se clasifican:

1.- Por su naturaleza:

• Las tierras, caminos y todo género de construcciones adheridas al suelo.

• Los árboles y plantas y frutos pendientes, siempre que estuvieran unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble.

• Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. (Pozos, canales, alcantarillas, etc.).

• Las minas y canteras.

• Las aguas superficiales y subterráneas, los ríos, lagos, lagunas, etc...

2.- Por su analogía:

• Se consideran como tales las concesiones administrativas de obras públicas (la explotación de una autopista, tanto si se construye por la Administración o por el concesionario). También tienen tal consideración los derechos reales sobre bienes inmuebles (servidumbres, hipoteca, usufructo etc...).

3.- Por su destino:

• Son aquellos bienes muebles que el propietario destina o une a un inmueble. Por ejemplo: la maquinaria para la explotación de una industria.

La distinción entre unos y otros, aparentemente, se encuentra en la movilidad de las cosas.

 

LAS FINCAS RÚSTICAS Y URBANAS

Aunque el estudio de las fincas es materia de otros temas de este libro, es de gran interés hacer una introducción sobre este concepto.

Entre los bienes inmuebles por naturaleza figuran las fincas. Se llama finca a un trozo de superficie terrestre que, física o legalmente, aparece individualizado y sobre el que el sujeto ejercita acciones de dominio.

Las fincas se clasifican en rústicas y urbanas y las distinciones entre unas y otras hay que buscarlas en la jurisprudencia existente.

En este sentido, para determinar si una finca es rústica o urbana, no basta con considerar si está edificada o no lo está, sino la situación, el destino y cual sea el elemento principal y cual el accesorio, si la tierra o el edificio.

En suma hay que atender a cuatro criterios:

•  Situación: Lugar donde radica la finca, en el campo o en la población.
•  Construcción: Suelo o vuelo, es decir, terreno o edificio.
•  Destino: Uso o servicio a que la finca está dedicada (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).
•  Accesoriedad: Preponderancia de la tierra o el edificio y dependencia una de  otro.

EL DINERO

El dinero es:

a) Una cosa mueble: Porque es susceptible de desplazamiento.

b) Una cosa fungible: Por excelencia.

c) Una cosa consumible: En cuanto es esencialmente un medio de cambio, cuyo uso natural consiste en gastarlo aunque no se destruya.

 

LOS TÍTULOS VALORES

Los títulos valores es una categoría especial de cosas que guardan relación con el dinero y que si bien es materia de estudio del Derecho Mercantil, interesa también al Derecho Civil.

Los títulos valores son aquellos documentos a los cuales está incorporado un derecho patrimonial, de tal modo que el ejercicio del derecho está jurídicamente vinculado a la posesión del documento.

El Código Civil y el Código de Comercio los denomina asimismo: valores, efectos o documentos de crédito.

 

LOS FRUTOS

Los frutos se clasifican en frutos naturales o industriales y frutos civiles.

El fruto natural es el que proviene directamente del principal, concurra o no a la producción la actividad del hombre.

El fruto civil lo constituye la compensación que se obtiene, en metálico o en especie, por el goce de una cosa de su patrimonio por parte de otra persona (alquiler de vivienda, dividendo de acciones).

 

LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA. LA CADUCIDAD DE DERECHOS

LA PRESCRIPCIÓN

Entre los hechos naturales que influyen sobre las relaciones de derecho figura el transcurso del tiempo como uno de los más destacados.

El tiempo puede dar lugar a a la adquisición de ciertos derechos o a la extinción de un derecho.

En el primer supuesto nos encontramos ante la prescripción adquisitiva, en el segundo supuesto nos encontramos ante una prescripción extintiva.

La diferencia entre una y otra consiste, principalmente, en el ámbito de aplicación.

La prescripción adquisitiva sólo se aplica a los derechos reales susceptibles de posesión (como veremos en el tema correspondiente) y la extintiva se aplica, en cambio, a todos los derechos, tanto reales como de crédito.

Ahora interesa desarrollar la prescripción extintiva y para que se produzca esta prescripción es necesario:

        1º.- La existencia de un derecho que se puede ejercitar.

        2º.- La falta de ejercicio del derecho o inercia del titular del mismo.

        3º.- El transcurso del tiempo determinado por la Ley.

En nuestro Código Civil, la prescripción extintiva puede actuar sobre acciones reales y sobre acciones personales.

Los plazos ordinarios para que se produzca la prescripción de acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil, son:

Acciones reales:

        -  Bienes muebles: 6 años

        -  Bienes inmuebles: 30 años

        -  Acción Hipotecaria: 20 años

Acciones personales:

        -  Ordinaria: 15 años, si no tienen señalado un plazo.

        -  Extraordinaria:

• 5 años se aplica a las prestaciones periódicas para evitar al deudo el quebranto y ruina de acumular deudos.
• 3 años: pagar jueces, abogados, farmacéuticos...

 

La prescripción de las acciones se interrumpe:

1º.-  Por ejercitar la acción ante los Tribunales.

2º.-  Por reclamación extrajudicial.

3º.-  Por cualquier acto de reconocimiento de deuda por el deudor.

 

LA CADUCIDAD

La caducidad o decadencia de los derechos tiene lugar cuando la ley o la voluntad de los particulares señalan un término fijo para la duración de un derecho, de tal modo que, transcurrido dicho término, no puede ser ya ejercitado.

La caducidad se diferencia de la prescripción en las siguientes notas:

1ª.-  La finalidad de la prescripción es dar por extinguido un derecho por no haber sido ejercitado. En la caducidad se fija de antemano el tiempo durante el cual se puede disfrutar de ese derecho.

2ª.-  En la prescripción se admiten causas de suspensión y de interrupción. En la caducidad el efecto extintivo es radical e inmediato.

 

Los Derechos Reales

 

1. LOS DERECHOS REALES

 

1.1  EL DERECHO REAL

 

CONCEPTO GENERAL

La doctrina clásica sobre la noción del derecho real, ve en él mismo, un poder directo e inmediato que se ejerce sobre la cosa y que, consecuentemente, genera una relación directa con la misma.

Antiguamente, según parece, solo debieron existir los derechos reales, que son los más simples y, a la misma vez, los más conformes con el materialismo propio de aquellas edades y épocas.

En la época de la antigua Roma nos encontramos con un solo derecho: El ejercicio por el jefe doméstico sobre las personas y las cosas (mujeres, hijos, siervos, esclavos, ganado, etc.).

Este poder unitario tenía el carácter de un derecho real, puesto que la idea de la obligación no podía existir entre el jefe y sus miembros cuya personalidad era absorbida por aquel.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Entre los muchos criterios de juristas que han venido realizando estudios sobre cuales han sido reconocidos por la Ley, nosotros seguiremos el cuadro de clasificación admitido en Derecho y en base al mismo, en sucesivos temas desarrollaremos con carácter general, cada uno de ellos.

1.2 PROPIEDAD Y DOMINIO.

ELEMENTOS: SUJETO Y OBJETO

Propiedad es aquello que pertenece a una persona, y en términos jurídicos en su concepto más amplio. Propiedad seria la apropiación de un bien cualquiera, (corporal o incorporal), y su relación jurídica.

El dominio significa sujetar o dominar, por lo tanto podría aceptarse como el poder que se ejerce sobre aquello (cosas o bienes) le están prometidas.

La diferencia tan discutida entre los civilistas, entre propiedad y dominio, podría concretarse en que el DOMINIO tiene un «sentido subjetivo», es decir la potestad que tiene sobre la cosa el titular y LA PROPIEDAD tiene un sentido objetivo, es decir la relación de pertenencia de la cosa por el titular.

El derecho a la propiedad aparece regulado en el Art. 33 de nuestra Constitución de 1.978.

1º.-  Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2º.-  La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3º.-  Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos si no por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

A) Elementos

SUJETO: Es el titular referido a una o varias personas con la capacidad suficiente reconocida legalmente para adquirir o transmitir según el título que le acredite, dicha adquisición o transmisión y realizarla a través de los distintos medios legales exigidos en derecho.

OBJETO: Es el bien (material o inmaterial), cosa o derecho, susceptible de ser utilizado.

Por el SUJETO, la propiedad puede ser pública o privada:

PROPIEDAD PÚBLICA, Aquella que corresponde al Estado o Corporaciones Públicas y que se destinan a satisfacer necesidades colectivas.

PROPIEDAD PRIVADA, Aquella que bien puede pertenecer a un solo sujeto, persona individual o Jurídica, o bien puede pertenecer a varios sujetos al mismo tiempo, como La copropiedad.

Por el OBJETO, la propiedad puede ser mobiliaria o inmobiliaria, sometiendo cada una de ellas a un régimen especial.

 

B) Facultades

  De libre disposición:

• Enajenar

• Gravar

• Limitar

• Transformar

• Destruir

  De libre aprovechamiento:

• Usar

• Disfrutar

• Abusar

  De exclusión:

• Deslindar y amojonar

• Cerramiento

• Reivindicar

 

LIMITACIONES AL DOMINIO

Si la propiedad en su concepción antigua se consideraba un derecho por naturaleza absoluta, en nuestro Código Civil se admite la existencia de limitaciones, ya que el derecho no debe permitir abuso en el ejercicio de la propiedad.

Pueden clasificarse las limitaciones en:

LEGALES: Son las impuestas por la Ley.

VOLUNTARIAS: Que pueden ser impuestas por la voluntad del dueño que transmite el dominio, o contrariamente que sigue siéndolo de la cosa.

Entre las limitaciones LEGALES están las de UTILIDAD PÚBLICA y UTILIDAD PRIVADA.

 

UTILIDAD PÚBLICA:

A) Como prototipo de ella «LA EXPROPIACIÓN FORZOSA», que afecta a la totalidad del dominio.

B) Las servidumbres legales: que afectan a facultades parciales del dominio, como son las de gozar o las de excluir, y que se condensan en las limitaciones administrativas, recogidas en el Derecho Administrativo y que están dispersas en multitud de leyes que, por razón de su finalidad, afectan al interés de la seguridad, salubridad, defensa nacional, vivienda, tesoro artístico, etc.., como puedan ser de policía urbana, caminos, industria, militar terrestre, montes, minas, aguas, costas, etc...

 

UTILIDAD PRIVADA:

A. RELACIONES DE VECINDAD: Ya que las propiedades contiguas son origen de conflicto y es preciso poner limitaciones recíprocas a casa uno de los propietarios.

Nuestro Código Civil regula las que hacen referencia a:

1º. Daños causados por determinadas inmisiones, (humos excesivos), cloacas, materias infectantes, etc.)

2º. Las relativas a las distancias con referencia a plantaciones y construcción.

3º. Deslindes.

4º. Derechos de Tránsito.

5º. Aguas:

5º.1- Riegos

5º.2- Desagües

6º. Medianería.

7º. Luces y vistas.

 

B. TANTEOS Y RETRACTOS: Tanteo consiste en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa determinada en el caso que el dueño quiera enajenarla y consiguientemente, la facultad que le asiste, para que, en este último caso, se lo manifieste el propietario indicándole el precio y condiciones de la enajenación.

Retracto consiste en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa determinada, cuando el dueño le ha enajenado, subrogándose en el lugar del comprador mediante abono al mismo precio que se entregó y gastos de contratación originados.

Son por tanto comunes ambos derechos en cuanto a su naturaleza en cuanto a derecho de prelación o preferencia, y son distintos en la manifestación de dicha preferencia, ya que en el tanteo se manifiesta antes, y en el retracto, después de la enajenación.

 

C. PROHIBICIONES DE DISPONER: Se consideran aquellas que la persona que transfiere su propiedad pueda imponer al adquiriente cualesquiera limitación siempre que no sean contrarias a la Ley.

La prohibición de no enajenar, que en principio habrá que reconocer la licitud de dicho pacto amparado por el Art./1255 del Código Civil y sobre todo en transmisiones mortis-causa, siguiendo la voluntad del testador, siempre con la precaución de considerar tales cláusulas su validez, que no es nunca ilimitada.

La Ley hipotecaria en su última reforma admite la inscripción en el Registro de las prohibiciones impuestas por el testador en actos de última voluntad, en capitulaciones matrimoniales, dominaciones y demás actos a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez.

PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD

 

Si todo derecho ha de estar normalmente protegido por una acción es el dominio o la propiedad, quien requiere de una especial tutela y para ello está dotado y protegen el derecho de la propiedad, a saber:

LA ACCIÓN REIVINDICATORIA, o antigua rescisoria. Se da para reprimir una perturbación total a la propiedad, tendiendo al reconocimiento del derecho de dominio y a la restitución de la cosa que indebidamente retiene un tercero. Art. 348 C.C.

LA ACCIÓN NEGATORIA. Se da para reprimir una perturbación parcial ya realizada.

LA ACCIÓN O INTERDICTO DE OBRA NUEVA O DE OBRA VIEJA. A los efectos de prevenir de daño o perjuicio que pueda temerse, bien para obtener la suspensión de una obra nueva o en vías de construcción que lesione parcialmente los derechos de propiedad, o bien para exigir medidas de protección por la vía de urgencia cuando se prevean daños en su propiedad por el mal estado de un edificio colindante.

 

EXTINCIÓN

Entre los distintos modos que existen de perder el dominio, la generalidad o mayoría de los autores y juristas los clasifican de la siguiente forma: VOLUNTARIOS e INVOLUNTARIOS, según dependan o no de la voluntad del dueño o propietario.

    Modos voluntarios:

• ABANDONO: Es la renuncia del derecho de propiedad o cualquier otro derecho real que haya sido hecho voluntariamente por el titular del mismo.
• ENAJENACIÓN: Es la renuncia traslativa del derecho de propiedad, o lo que es lo mismo, la transferencia del dominio de una persona a otra y que se pueda realizar por actos intervivos, o mortis-causa, y a título gratuito u oneroso.

    >Modos involuntarios:

• DESTRUCCIÓN: De la cosa, que tiene que ser física y total, ya que sin objeto no puede subsistir el dominio ni ningún derecho real.
• REVOCACIÓN: Que comprende la pérdida de la propiedad que perfectos en su nacimiento se resuelven por una causa de ineficacia sobrevenida con posterioridad a su formación.

En nuestro derecho se estiman como causas de revocación:

  La condición, ya sea suspensiva así como resolutoria.

  El pacto de retro, que es una condición resolutoria.

  La revocación de donaciones por incumplimiento de las condiciones o cargas.

  La revocación de donaciones por ingratitud.

  La revocación de donaciones por supervenencia o por supervivencia de hijos.

 

Otras causas de extinción:

1º.- Por Decreto Judicial

2º.- Por Actos del Estado

3º.- Por Expropiación Forzosa.

 

1.3 LA POSESIÓN

 

CONCEPTO

 

Perfilar la idea de qué es la posesión natural como un estado de hecho por el cual alguien tiene una cosa en su poder o disfruta de un derecho.

Ampliando su concepto, entenderíamos como posesión civil, esa misma tendencia o disfrute unidos a la intención de tener la cosa o derecho como suyo, por tanto, sería la facultad de tener o disfrutar un derecho del que no es titular del mismo.

Siguiendo pues esta doctrina, nuestra legislación en su Art. 430 y siguientes al Código Civil, admite la posesión en concepto de dueño y posesión en concepto de tenedor perteneciendo el dominio, en este caso, a otra persona.

Todo ello parece indicar que identifica:

  La posesión en concepto de dueño con la posesión civil y ejercida con la intención de tener la cosa o derecho como propio.

  La tenencia de la cosa o del derecho en concepto distante al de dueño como posesión natural (usufructuario, arrendatario, comodatario, etc.).

 

ELEMENTOS Y ÁMBITO DE LA RELACIÓN POSESORIA

SUJETO: Pueden ser sujetos de la posesión tanto las personas naturales como las jurídicas.

OBJETO: Sólo pueden ser objeto de la posesión las cosas o derechos que sean susceptibles de apropiación, por tanto, quedan excluidas aquellas cosas que están fuera del comercio, como son las cosas comunes, públicas o sagradas, siempre que estén afectadas al fin público o sagrado.

 

MODOS DE ADQUIRIR, PERDER Y RECUPERAR LA POSESIÓN

MODOS DE ADQUIRIR LA POSESIÓN

1º.- POR OCUPACIÓN material de la cosa o derecho poseído.

2º.- POR SUJECCIÓN de la cosa o derecho a la acción de nuestra voluntad.

3º.- POR ACTOS PROPIOS y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho.

MODOS DE PERDER LA POSESIÓN

1º.- POR ABANDONO de la cosa.

2º.- POR CESIÓN hecha a otro por título oneroso o gratuito.

3º.- POR DESTRUCCIÓN o pérdida total de la cosa o quedar fuera de comercio.

4º.- POR LA POSESIÓN de otro aún contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiera durado más de un año.

Los dos primeros supuestos lo son de pérdida voluntaria, mientras que los dos siguientes se refieren a pérdida involuntaria.

Los tres primeros llevan consigo también la pérdida de la propiedad, mientras que el último implica una prescripción de la acción posesoria.

 

MODOS DE RECUPERAR LA POSESIÓN

1º.- POR ACTO PRIVADO, es decir por la devolución voluntaria.

2º.- POR ACTO DE AUTORIDAD, por ejemplo a virtud del ejercicio de los interdictos.

 

PROTECCIÓN POSESORIA

 

Hay que distinguir los efectos propios de la  posesión mientras ésta subsista y los que produce en caso de extinción por reclamación del propietario o de otro poseedor de mejor derecho.

Entre las primeras están:

ACCIONES POSESORIAS: Son aquellas que protegen el simple hecho de la posesión, amparando al poseedor contra cualquier perturbador y sin hacer declaración alguna acerca de este derecho.

El medio legal de defensa de este derecho son los INTERDICTOS de retener y recobrar la posesión, y podrá ejercitarlos todo poseedor que tenga una posesión, sea ésta natural o civil, sea en concepto de dueño o en concepto distinto.

El interdicto de retener se ejercita cuando el poseedor es perturbado de su posesión por actos que manifiesten la intención de despojarle y tiene por finalidad, que cese dicha perturbación.

El interdicto de recobrar se ejercita cuando el poseedor ya ha sido despojado de la posesión y tiene como finalidad ser restituido en la misma.

Entre las segundas, el Código regula:

Lo relativo a los frutos, gastos y mejoras, deterioros y pérdida de la cosa, con diverso criterio, según que la posesión sea de BUENA FE o MALA FE.

  DE BUENA FE. Tiene el poseedor los siguientes derechos:

1º.-  Hacer suyos los frutos percibidos mientras no sea legalmente interrumpida la posesión.

2º.- Ser indemnizado en caso de hallarse pendientes algunos frutos naturales o industriales, de los gastos hechos en la producción y percibir la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión.

3º.- Ser indemnizado en los gastos necesarios que haya realizado en la cosa poseída.

4º.- Retener la cosa hasta que satisfagan dichos gastos.

5º.- Ser indemnizado de los gastos o mejoras útiles realizados.

6º.- Retirar las mejoras de lujo que haya introducido en la cosa poseída.

 

  DE MALA FE. Tienen los siguientes derechos:

1º.-  Ser indemnizado de los gastos necesarios realizados, pero sin poder ejercitar el derecho de retención.

2º.- Retirar los objetos en que se hayan invertido en los gastos hechos en mejoras de lujo, siempre que, no sufra deterioro la cosa poseída.

1.4 COMUNIDAD DE BIENES. COPROPIEDAD O CONDOMINIO

 

CONCEPTO

Hay Comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro-indiviso a varias personas. Del texto literal del Art. 392 del Código Civil, parecen derivarse dos conceptos, a saber:

   Comunidad de Bienes y Derechos.

   Copropiedad o Condominio.

Entendiendo que, la Comunidad pueda recaer sobre toda clase de derechos aunque su objetivo más propio son los de contextura real, mientras que la Copropiedad o Condominio, solo puede recaer sobre cosas específicas y determinadas.

Puede la Comunidad ser singular o universal, según recaiga sobre derechos determinados (ejemplo: comunidad de una cosa o un crédito), o sobre un patrimonio (como la comunidad entre coherederos).

También puede ser derivada de la voluntad de los que la constituyen (comunidad convencional como la que se da entre los socios), o de un hecho extraño a esa voluntad (como existe entre coherederos).

 

CARACTERES DEL CONDOMINIO

En tres puntos se pueden resumir los caracteres del condominio, a saber:

1.-  Pluralidad del Sujeto.

2.-  Unidad en el objeto.

3.-  Atribución de cuotas, lo que determina la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios y soportar las cargas.

 

DERECHOS DE LOS COMUNEROS

Los derechos se pueden encuadrar también en cinco puntos importantes:

1.-  Al uso común de la cosa.

2.- Al disfrute y conservación de la cosa en razón a su participación o cuotas que le pertenezcan.

2.1.-  Percibir de los beneficios la parte proporcional a su cuota.

2.2.- Obligar a los demás participantes a contribuir en los gastos de conservación.

2.3.- Administrar la cosa en común con los demás participes, pero respetando el acuerdo de la mayoría.

2.4.- A la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común. A este respecto la doctrina del Supremo admite que cualquiera de los participes puede comparecer en juicio (no si lo hace para sí solamente sin citar a los demás condueños), por lo tanto la sentencia dictada a su favor aprovechará a sus condueños, sin que les perjudique una sentencia adversa o contraria.

3.- Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa, aunque pueda ser ventajosa para todos.

4.- Tendrá derecho cada condueño a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, y si fuera invisible, que se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o caso contrario se venda.

5.- Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos que le correspondan, pudiendo enajenar, ceder o hipotecar e incluso sustituir otro en su aprovechamiento.

 

ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD

Por el SISTEMA DE LAS MAYORÍAS, entendiendo por mayoría la real de participaciones en el condominio.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo tomado fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

 

EXTINCIÓN

La Comunidad se puede extinguir por:

1º.- Por la pérdida del derecho de propiedad, que puede tener lugar por:

1.1.- Renuncia de todos los comuneros.

1.2.- Prescripción.

1.3.- Por extinción de la cosa o derecho objeto de la comunidad.

2º.-  Por reunir un solo propietario todas las cuotas, que puede realizarse por venta a uno de los participes, o a un tercero, así como por herencia o ejercicio de la acción de retracto.

3º.-  Por la división de la cosa común, ya que el Código Civil establece el principio de que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

 

Aunque existen algunas limitaciones del derecho a instar la división, enumeraremos en este primer ciclo tan sólo algunos casos de las mismas:

a) Que exista pacto de conservar la cosa indivisa, siempre que sea por tiempo determinado que no exceda de diez años.

b) Que en la donación (contrato), el donante haya impuesto la indivisión de la cosa, si bien, no podrá hacerlo más que por ese plazo máximo de diez años.

c) Que la cosa sea indivisible, en cuyo caso no se puede pedir la división material pero no se pierde el derecho a exigir la disolución de la comunidad.

 

FORMAS DE EFECTUAR LA DIVISIÓN

1º.- De común acuerdo entre los interesados.

2º.-  Practicarla por árbitros o amigables componentes, nombrados a voluntad de los participes.

3º.- Practicarla judicialmente.

 

1.5 LA PROPIEDAD HORIZONTAL

CONCEPTO

Cuando el Código Civil en su título III define el concepto de la COMUNIDAD DE BIENES, hace expresa mención en su Art. 396 a la Copropiedad de pisos o locales de un edificio de aprovechamiento independiente, y como quiera que en los últimos años ha sido pujante la expansión urbanística, el mencionado artículo ha necesitado un apoyo normativo amplio que regule toda la problemática de este tipo de Copropiedad y en ese sentido se expresa en la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS, que ha servido de base para la creación de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio sobre PROPIEDAD HORIZONTAL, que modifica la redacción del Art. 396 del Código Civil y sus concordantes de la Ley hipotecaria, a efectos de inscripción.

Con esta Ley, se pretende dar carácter privativo a los pisos y locales, ya que los contempla como (propiedad separada) con atribuciones al dueño de cada piso o local del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre el mismo, con facultad de disponer libremente en su derecho.

El régimen legal de la propiedad horizontal es IMPERATIVO, tal y como  se expresa en la disposición transitoria primera de la mencionada Ley, ordenando que regirá a todas las comunidades de propietarios en cualquiera de las formas que fuera creada y el contenido de sus estatutos no podrán ser aplicados en contra de lo establecido en esta Ley hasta el punto que, otorgaba un plazo de dos años a contar desde la publicación en el  B.O.E. (23 de Julio de 1.960), para que las comunidades de propietarios ya establecidas, adaptaran sus estatutos a lo dispuesto en esta Ley en todo aquello que estuvieran en contradicción.

 

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

 

No existe una teoría legal que establezca normativa para adquirir la propiedad por pisos, pero como casos más corrientes podríamos citar:

1º.-  El de sucesión hereditaria del inmueble o por división del mismo cuando sus copropietarios, convienen en transformar el derecho pro-indiviso que les correspondería, en propiedad privativa de los distintos pisos o locales de dicho inmueble.

2º.-  El de enajenación, es decir por venta del inmueble por pisos.

3º.-  El de constitución inicial de la propiedad por pisos previa a la construcción del inmueble.

 

TÍTULO CONSTITUTIVO

 

Por título constitutivo hay que entender el acto jurídico que da vida a esta propiedad, mediante la individualización jurídica de cada piso o local, que se realiza a través de su descripción y valoración en relación con el edificio de que forma parte.

En su regulación la Ley de Propiedad Horizontal acredita dicho título exponiendo la necesidad de:

a) Describir el inmueble en su conjunto.

b) A cada piso o local asignarle un número correlativo.

La descripción del inmueble será amplia y de conformidad a lo exigido en la legislación hipotecaria.

Cada piso o local deberá expresar sus lindes, extensión, planta y accesorios (garaje, buhardilla, sótanos, etc.).

Se fijará la cuota de participación que corresponda a cada piso o local.

También el título podrá contener reglas de constitución y ejercicio de derechos no prohibidos por la Ley, en orden al uso o distinto del edificio:

• Instalaciones y servicios.

• Gastos administrativos y de gobierno.

• Gastos de conservación.

• Seguros, etc.

 

Formando con todo ello un estatuto privativo qie podrá incluso estar inscrito en el registro de la propiedad.

 

OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO

1ª.-  Respetar las instalaciones generales.

2ª.-  Mantener su piso en buen estado de conservación, resarciendo al propietario de los daños que ocasionare por su descuido y abandono o el de sus personas por quienes debe de responder.

3ª.-  Consentir en su piso las reparaciones que sean necesarias y que exija el servicio de inmueble, así como las servidumbres que pudieran afectarle en función del interés general y que esté aprobado por las 4/5 partes de los propietarios.

4ª.-  Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos anteriormente.

5ª.-  Contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en su título a los gastos generales del inmueble. Al pago de los citados gastos será afectado el piso o local, siendo este crédito a favor de la comunidad preferente a cualquier otro, hasta el punto que, en la escritura que transmitiera el piso o local a título oneroso, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos ya que el adquiriente será su ulterior responsable.

6ª.-  Los propietarios elegirán un presidente entre ellos quien les representará en juicio o fuera de él. También nombrarán un Secretario quien reflejará en Acta los asuntos tratados. En el caso de nombramiento de un Administrador, éste podrá no pertenecer a la comunidad de propietarios. Los nombramientos serán de un año prorrogable tácitamente por períodos iguales.

7ª.-  Corresponde a la Junta de Propietarios:

7.1.-  Nombrar los cargos.

7.2.-  Aprobar los planes de gastos.

7.3.-  Aprobar la ejecución de obras extraordinarias.

7.4.-  Aprobar o reformar los Estatutos.

7.5.-  Conocer y decidir de otros asuntos de interés para la comunidad.

8ª.-  La asistencia a la juntas será personal o por representación legal o voluntaria, si algún piso pertenece pro-indiviso, se nombrará un representante, y si estuviere en usufructo, la asistencia será del nudo propietario, quien estará representado por el usufructuario.

Se reunirá al menos una vez al año, o cuando lo solicite el Presidente o cuando lo pida la 1/4 parte de los propietarios o un número de éstos que represente el 25% de las cuotas de participación.

Convocará el Presidente al menos con seis días de antelación y los ACUERDOS SERÁN:

  Por unanimidad, cuando implique aprobación o modificación del TÍTULO o ESTATUTOS.

  En primera convocatoria el voto de la mayoría y en segunda convocatoria mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas.

  Los acuerdos de la junta (se reforma el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley de 30 de Abril de 1.992 en materia procesal), se reflejarán en un libro de Actas diligenciado por el registrador de la propiedad y en la forma que reglamentariamente se disponga.

 

 

Derechos reales con limitación de dominio

PREÁMBULO

Si hasta ahora se ha estudiado el derecho real de pleno dominio, pasamos a hacerlo ahora con aquellos derechos reales que producen una limitación a su poseedor. Empezaremos con los derechos reales de goce, distinguiendo cuando dicho derecho recae sobre bienes muebles y sobre bienes inmuebles.

En los correspondientes al derecho real de goce sobre bienes muebles están:

♦ USUFRUCTO

♦ USO

♦ HABITACIÓN

En los correspondientes al derecho real de goce sobre bienes inmuebles están:

♦ LAS SERVIDUMBRES

♦ EL CENSO

♦ LA SUPERFICIE

Terminando con los derechos reales de garantía mobiliaria e inmobiliaria con:

♦ LA HIPOTECA

♦ LA PRENDA

♦ LA ANTÍCRESIS

 

CONCEPTO

En un sentido amplio, usufructo es el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas.

Nuestro ordenamiento jurídico lo define como aquel derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución, o la Ley autoricen otra cosa.

De dicho contexto, se deduce que:

a)  Es un derecho subjetivo, ya que otorga a su titular una situación de potestad respecto a unos bienes.

b)  Es un derecho real, es decir, que se ejercita en forma directa sobre las cosas.

c)  Es limitativo, pues se hace necesario señalar unos límites a las facultades de goce y especialmente el denominado goce temporal generalmente vitalicio.

d)  Actualmente, es un derecho transmisible.

 

CONSTITUCIÓN Y ELEMENTOS CONSTITUTIVOS

El usufructo nace de un negocio jurídico o de una disposición legal.

El usufructo voluntario o negocial puede constituirse «mortis-causa» (usufructo testamentario) o «inter-vivos», bien a título oneroso o gratuito.

La constitución por vía «inter-vivos» puede realizarse por:

• ENAJENACIÓN O VENTA.

• POR RETENCIÓN.

 

En el primer caso el constituyente atribuye el adquiriente el derecho de usufructo y conserva la propiedad. En el segundo caso enajena la propiedad y se reserva el dominio.

Los elementos constitutivos del usufructo son:

 

• El nudo propietario: Que es el dueño de la cosa

• El usufructuario: Que es el titular del derecho, que puede recaer a favor de una persona, de varias personas o de persona jurídica.

 

OBJETO: COSAS Y DERECHOS

 

• Cosas: Son todas las que están en el comercio de los hombres y sean susceptibles de producir un goce.
• Derechos: Son todos; siempre que éstos no sean personalísimos o intransmisibles.

 

CLASIFICACIÓN DEL USUFRUCTO

 

EN RAZÓN DE LAS PERSONAS

• Simples (una sola persona).

• Múltiples (varias personas).

• Simultáneo, o con goce actual de todos (comunidad de usufructo).

• Sucesivo, o cuando van entrando en el goce uno en pos de otro.

 

EN RAZÓN DE LAS COSAS

• Propio, si recae en cosas no consumibles.

• Impropio, si recae en cosas consumibles.

• Total, abarca a todos los frutos de la cosa.

• Parcial, abarca parte de los frutos de la cosa.

• Normal, conserva la sustancia de la cosa.

• De disposición, que ya lo condiciona al constituirse el usufructo.

• Legal, constituido por la Ley, como los que corresponden al padre o madre respecto a ciertos bienes de los hijos.

• Voluntario, manifestado por los sujetos personales:

    * Inter-vivos.

  * Mortis-causa.

  * Adquiridos por prescripción.

 

EN CASO DE SU DURACIÓN

      - Vitalicios: (regla general en el usufructo).

      - A plazo.

 

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

DERECHOS

Derecho a disfrutar:

  Sobre los frutos:

1.- Naturales

2.- Industriales

3.- Civiles

  Sobre la accesión (4)

1.-  Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra y la cría de los animales.

2.-  Son frutos industriales los que producen los predios a beneficio del cultivo o del trabajo.

3.-  Son frutos civiles el alquiler de edificios, el precio de arrendamiento de tierra y el importe de las rentas perpetuas vitalicias u otras análogas.

Los frutos naturales e industriales se perciben desde que se alzan o se separan. Los civiles se perciben día por día.

4.-  El disfrute sobre la acción por documento incorporado al usufructo, como por ejemplo el derecho de cazar en la finca.

  Derecho a Mejorar:

Sin alterar su forma o sustancia

  Derecho a Disponer:

5.-  Arrendar: La posibilidad de dar en arrendamiento.

6.-  Enajenar: Poder enajenar.

En ambas acciones de disponer se limitará hasta el término constituido en el usufructo.

 

OBLIGACIONES

Anteriores al Usufructo

• Formar Inventario: Tasando los bienes muebles, o describiendo el estado de los bienes inmuebles.
• Prestar Fianza: Como excepciones a la prestación de fianza están:

  • Al usufructuario a quien se le dispense.

  • El vendedor o donante que se hubiera reservado el usufructo de los bienes vencidos o donados.

  • A los padres usufructuarios respecto a los bienes de sus hijos.

  • Al cónyuge sobreviviente sobre la cuota legal usufructuaria, si no se hubiere vuelto a casar.

 

Durante el Usufructo:

• Cuidar las cosas.

• Hacer las reparaciones necesarias.

• Abonar cargas e impuestos que recaigan sobre los frutos o intereses de capital.

• Abonar los gastos de pleitos, costas procesales, etc.

• Poner en conocimiento de dueño de cualquier acto de tercero que pudiera dañar o lesionar los derechos de propiedad.

 

Al terminar el Usufructo:

• Devolver al propietario la cosa.

 

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

DERECHOS

♦ Realizar actos que tiendan a la conservación de la cosa.

♦ Hacer obras y mejoras, siempre que no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.

♦ Enajenar los bienes sobre que está constituido el usufructo.

♦ Disponer de su nuda propiedad hipotecándolo.

♦ Imponer servidumbres sin el consentimiento del usufructuario y siempre que no perjudiquen el derecho de usufructo.

♦ Inspeccionar la actuación del usufructuario pero sin causarle molestias.

 

OBLIGACIONES

♦ Entregar la cosa al usufructuario al comienzo del usufructo.

♦ No ejercitar actos que pudieran perjudicar al usufructuario.

 

EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

 

Son causas de extinción, las enumeradas en el Art. 513 del Código Civil, a saber:

   Muerte del usufructuario. Nota: Si se hubiere constituido sobre varias personas, no se extinguirá hasta la muerte de la última.

   Renuncia del usufructuario.

   Prescripción por el no uso del derecho:

Seis años en bienes inmuebles.

Treinta años en bienes inmuebles.

   Pérdida de la cosa.

   Expropiación de la cosa.

   Consolidación por la reunión de usufructo y la propiedad en una misma personas.

   Resolución del derecho del constituyente, es decir, que nadie puede transmitir a otros más derechos que aquellos que se tiene sobre la cosa usufructuada.

Por vencimiento del plazo por el que se constituyó.

 

1.2 DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

CONCEPTOS

Los Derechos de uso y habitación son también derechos reales de goce y de limitado dominio.

EL USO

Fue de tiempo, el derecho de utilizar una cosa sin apropiarse de los frutos que produce.

Las legislaciones modernas consideran el derecho de uso, como una especie de usufructo limitado a las necesidades reales del usuario y de su familia y en este sentido el Artículo 524 del Código Civil expone que: «el uso da derecho a percibir de los frutos de las cosas ajenas los que bastan a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente».

LA HABITACIÓN

Da a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar una cosa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

 

DIFERENCIAS CON EL USUFRUCTO

1º.- El usufructo puede ser legal o voluntario.

♦ El uso y la habitación no suele constituirse por disposición de la Ley.

2º.- El usufructo y el uso pueden recaer sobre toda clase de bienes.

♦ La habitación solo sobre edificios.

3º.- El usufructo es transmisible.

♦ El uso y la habitación no.

4º.- El uso y habitación se puede extinguir por abuso.

♦ En el usufructo no.

 

REGIMEN JURÍDICO

En el Código Civil se rigen por:

1º.- El título constitutivo.

2º.- En su defecto por las disposiciones de la Ley (Art. 523 C. Civil y siguientes), establecidas para el usufructo.

 

DERECHOS Y OBLIGACIONES

DERECHOS

1º.-  Percibir de los frutos de la cosa, lo suficiente para satisfacer sus necesidades y las de su familia.

2º.-  Aprovecharse de las crías, leche, lana, en cuanto basten para el consumo personal y de los suyos.

3º.-  El habitacionista tiene el derecho a ocupar en la casa las piezas necesarias para sí.

 

OBLIGACIONES

Son Obligaciones del habitacionista las contempladas legalmente para el derecho de usufructo amparadas por el Art. 491 y siguientes del C. Civil.

EXTINCIÓN

Son motivos de extinción las mismas causas contempladas para el Usufructo (Art. 513 y siguientes del C. Civil) y además «POR EL ABUSO GRAVE DE LA COSA Y DE LA HABITACIÓN.

 

1.3 LOS DERECHOS DE GARANTÍA

CONCEPTO

Por garantía se entiende toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su buen fin.

Son en nuestro Ordenamiento Jurídico Derechos Reales de garantía:

  LA PRENDA

  LA HIPOTECA

  LA ANTICRESIS

De esta clasificación nuestro Código Civil siguiendo la corriente de los códigos modernos, considera:

- LA PRENDA, como un derecho de garantía real «mobiliaria» en razón a su naturaleza mueble de la cosa.

- LA HIPOTECA, como un derecho de garantía real «inmobiliaria», en función de la naturaleza de la cosa inmueble.

- LA ANTICRESIS, a ésta se le da una consideración especial e independiente a la prenda e hipoteca.

Por lo tanto existen tres notas básicas diferenciables entre PRENDA e HIPOTECA:

1º.- Prenda se apoya en la posesión de la cosa, mientras que Hipoteca se apoya en su inscripción en el Registro de la Propiedad.

2º.- Prenda de aplica solo a bienes muebles e Hipoteca sobre bienes inmuebles.

3º.- Prenda lleva consigo el desplazamiento en posesión del bien, mientras que en la Hipoteca el bien no es posible desplazarlo.

 

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

HIPOTECA

También llamada «Hipoteca Inmobiliaria» es un derecho real constituido en garantía de una obligación, sobre bienes inmuebles ajenos que pertenecen en la posesión de sus dueños y que podrían ser vendido (subasta) para satisfacer con su importe aquella obligación cuando sea vencida y no pagada.

 

CLASES DE HIPOTECAS

  Por su origen:

        ♦ Voluntarias.- La convencida por las partes.

        ♦ Legales.- La constituida por la Ley.

  Por la forma:

        ♦ Expresas.- Las que tienen que ser inscritas en el registro.

        ♦ Tácitas.- No se exige inscribir, pero son válidas y efectivas.

  Por el objeto:

        ♦ Generales.- Si gravitan sobre todos los bienes del deudor.

        ♦ Especiales.- Si gravan solo bienes determinados.

  Por el contenido:

        ♦ Ordinarias.- Son las que aseguran una obligación existente y predeterminada.

♦ De Seguridad.- Son las que aseguran una obligación de existencia dudosa e indeterminada.

  Por los efectos:

        ♦ Comunes.- Las que aseguran el pago de la obligación guardando la prioridad que esté determinada en el Registro.

♦ Privilegiadas.- Las que se anteponen a todas las demás.

 

CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

 

ELEMENTOS PERSONALES

Que son el acreedor titular del derecho real de hipoteca y el dueño de la finca hipotecada.

CAPACIDAD JURÍDICA

El constituyente de la hipoteca debe ser propietario de la cosa y tener disposición sobre la misma, o hallarse legalmente autorizado para poder disponer.

ELEMENTOS REALES

Comprenden: El concepto de la obligación que se garantiza con la hipoteca y la cosa que se grava para asegurar aquella obligación.

Cosas Hipotecables:

  Los inmuebles.

  Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes impuestas sobre los  mismos bienes.

Cosas no hipotecables:

  Las servidumbres, a menos que se hipotequen con el predio dominante. No obstante podrían hipotecarse las servidumbres de aguas.

  Los usufructos legales, excepto el concedido de cónyuge viudo por el Código Civil.

  El uso y la habitación.

No obstante la Ley Hipotecaria establece algunos derechos que podrían ser hipotecados con restricciones o supuestos especiales como son:

1º.- El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca cuando concluya el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si la conclusión fuera por su voluntad, subsiste la hipoteca.

2º.-   La Nuda Propiedad.

3º.-   Los Bienes anteriormente hipotecados.

4º.-   El Derecho de Hipoteca Voluntaria.

5º.-   Los Derechos de Superficie (pastos, agua, leñas, etc.).

6º.-   Las Concesiones Administrativas (minas, ferrocarriles, canales, etc.).

7º.-   Los Bienes vendidos con Pacto de Retro.

8º.-   El Derecho de Retracto.

9º.-   Los Bienes Litigiosos.

10º.- Los Bienes sujetos a Condiciones Resolutorias.

11º.- Los Pisos o Locales en régimen de Propiedad Horizontal.

 

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Por el mismo contenido en el documento de constitución que determina la extinción de la hipoteca, pero también, puede extinguirse por causas que son independientes de la deuda garantizada, a saber:

• Por Renuncia del Derecho de Hipoteca.

• Por Acuerdo entre las Partes.

• Por Pérdida de la Finca Hipotecada.

 

Por Consumación ejerciendo la Acción Hipotecaria por Procedimiento Ejecutivo correspondiente.

• Por la Ejecución realizada a una Hipoteca anterior o preferente.

• Por reunir en una misma persona el Propietario y el Titular del Derecho de Hipoteca.

• Por Finalizar el Plazo, o la Condición Resolutoria.

• Por Denuncia del Hipotecante o Dueño de la Cosa Gravada.

• Por Prescripción.

• Por Caducidad de la Inscripción.

• Por Cancelación del Asiento.

 

NOTA.- A los terceros no afecta la extinción, siempre que no se cancele la inscripción en el Registro.

 

LA ANTICRESIS

Es una forma de garantía real sobre bienes inmuebles cuya característica esencial es, no solo pasar al acreedor el valor de la obligación, sino también el aprovechamiento total o parcial de los frutos de la cosa. El Art.1881 del Código Civil, determina que, estos frutos se aplican al pago de los intereses, si se debieran, y después o cuando no fueren débitos a la satisfacción  del capital de su crédito.

 

DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRETICO

1º.- Percibir los frutos del inmueble.

2º.-  No adquiere la propiedad por falta de pago dentro del plazo convenido, pero en este caso, podrá pedir judicialmente el pago de la deuda o la venta del inmueble.

3º.-  En el caso de venta, tiene derecho de preferencia sobre el precio obtenido con la venta de la cosa.

 

OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRETICO

1º.- Pagar las contribuciones y cargas que pesan sobre la finca, los gastos de conservación, que se deducirán de los frutos a percibir.

2º.- Si estuviera en posesión de la finca, tendrá la obligación de cuidarla con la diligencia de un buen padre de familia.

 

DERECHOS DEL DEUDOR O DUEÑO

Podrá tener todos los derechos sobre la finca, es decir:

        - Constituir hipoteca.

        - Derechos de goce, como el usufructo y otros.

 

EXTINCIÓN DE LA ANTICRESIS

El Código autoriza expresamente la renuncia de la anticresis manifestando que puede el acreedor, para librarse de los gastos de la finca, obligar al deudor, a que entre de nuevo en el goce de la misma.

 

LA PRENDA

Es un derecho real de garantía, sobre cosa mueble, establecida en garantía de una obligación por cuya virtud, se entrega la cosa al acreedor con el fin de que quede e su posesión hasta el completo pago de crédito, y caso de incumplimiento, instar a la venta de la cosa empeñada y con su importe satisfacer la obligación que le había garantizado, por tanto:

1. Es un derecho real, por que recae sobre una cosa específica y determinada.

2. Es un derecho real de garantía por que asegura el cumplimiento de una  obligación.

3. Es mobiliaria por que recae siempre sobre bienes muebles.

4. Es indivisible, porque garantiza toda la deuda.

 

CONSTITUCIÓN DE LA PRENDA

El medio más corriente es el de CONTRATO.

ELEMENTOS

Sus elementos personales son:

• De una parte el ACREEDOR PIGNORATICIO, que es el titular o acreedor.

• De otra el DEUDOR O UN TERCERO, que grava su cosa con prenda para asegurar la efectividad de ese crédito.

 

Sus elementos reales son:

• Las cosas que se pignoran, y

• La obligación que con la prenda se asegura.

 

Por tanto son condiciones esenciales que las cosas:

• Sean muebles.

• Estén en el comercio de los hombres.

• Sean susceptibles de posesión.

 

Sus elementos formales son: La entrega de la cosa, a excepción de la prenda sin desplazamiento.

Se constituye mediante contrato, más para que surta efectos contra tercero es preciso que conste por documento público la certeza de la fecha de su constitución.

 

LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

Se establece con el fin de proporcionar una forma de garantía adecuada a todos los bienes muebles de difícil o imposible desplazamiento, como por ejemplo la prenda agrícola como medio de consolidar el crédito agrícola.

 

HIPOTECA MOBILIARIA

Es un derecho real de garantía, que mediante la inscripción registral, sujeta cosas o bienes de carácter mueble, que continúan en poder de su dueño al pago de una obligación contraída anteriormente.

Son elementos personales:

• EL ACREEDOR

• EL DEUDOR

 

Y recae sobre:

• Establecimientos mercantiles.

• Automóviles y otros vehículos de motor.

• Aeronaves.

• Maquinaria industrial.

• Propiedad intelectual.

• Propiedad industrial.

 

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